Mit tudhatsz meg egy szabályozási tervből?

Akár családi háznak nézel telket, akár használt házat szeretnél venni, vagy a vállalkozásodnak keresel valami jó helyet, vásárlás előtt mindenképpen meg kell nézned az adott település(rész) szabályozási tervét, hogy lásd, milyen lehetőségeid vannak az építkezésre, átalakításra. Vállalkozás esetében még az is kérdés lehet, hogy egyáltalán az, amivel foglalkozol, elhelyezhető-e azon a területen. Most abban fogok segíteni, hogy miként tudod értelmezni a szabályozási terv ill. a helyi építési szabályzat rendelkezéseit.

Egy ilyen szabályzat mindig két részből áll: egy rajzos, és egy szöveges részből. A rajzi részen ábrázolják a településtervezők azokat az elképzeléseiket, amiket a szöveges részben nem lehet körbeírni: az övezeti határokat, új telekosztásokat és utakat, védőtávolságokat pl. egy pataktól, vagy nagyfeszültségű elektromos vezetéktől stb. A szöveges rész pedig egy önkormányzati rendelet, ugyanúgy paragrafusai és pontjai vannak, mint bármely más jogszabálynak. Ebben szerepelnek a rajzi rész részletezéseként a település egészére, illetve a z egyes övezetekre vonatkozó előírások.

0. Hol tudod megnézni a Helyi Építési Szabályzatot (HÉSZ) és a szabályozási tervet?

Nagyon sok önkormányzat ma már a honlapján közzéteszi ezeket, egy gyors google keresés után sok település esetében megtalálható. Ha mégsem, akkor az adott önkormányzaton, az építési osztályon (ha van ilyen külön) minden további nélkül megmutatják, segítenek kikeresni a Téged érdeklő részeket.

1. Keresd ki a telket a térképen

Első lépésben a telket kell megkeresned a rajzi részen. Ez lényegében egy térkép a településről, amelyen utca/házszám, vagy helyrajzi szám alapján tudsz tájékozódni. Ha megtaláltad a telket, amire kíváncsi vagy, meg kell nézned, hogy melyik övezetbe tartozik. Itt a képen láthatsz egy példát, így szokott az övezeti jel kinézni: furcsa betűk és számok egy ellipszisben 🙂

Látható még ezen a térképrészleten, hogy piros szaggatott vonallal, és sraffozott (vagyis ferdén vonalkázott) kitöltéssel megjelölték a telkeknek azon részét, amin belül kell elhelyezni az épületet. Ahol ez a határoló vonal nem vékony szaggatott, hanem vastag piros vonal, ott a ház egyik határoló falát pontosan rá is kell illeszteni arra a vonalra.
Ha már itt vagy a térképnél, érdemes kicsit körbenézni, hogy nem akarnak-e új utat nyitni valahol a közelben, telkeket összevonni jövőben, milyen övezetek vannak a szomszédságban? Jelmagyarázatot a rajzpecsét közelében találsz valahol.

2. Keresd ki a szöveges részben azt az övezetet, amelyben a kérdéses telek található

Itt aztán elolvashatod a részleteket: mik az elhelyezhető funkciók az adott övezetben, hová kell elhelyezni a telken a házat, hány épület és azokban hány lakás kerülhet a telekre, milyen magas lehet az épület és így tovább. A lenti képen láthatsz egy részletet egy ilyen szabályozásból.

Az övezet legfontosabb adatait mindig kiemelik a leírás legelejére egy táblázatba, amit az ábrán zölddel bejelöltem. A beépítési mód itt a példán SZ, ami szabadon állót jelenet, a 15% beépíthetőség pedig azt jelenti, hogy az épület a telek területének 15%-át foglalhatja el. (falakkal, fedett-nyitott terekkel együtt). A példa övezetben 1200 m2-nél kisebb telket nem lehet kialakítani, ami akkor lehet érdekes, ha egy nagyobb telket megosztani szeretnétek, és mondjuk eladni egy részét. Az 5.0 m-es építménymagasság pedig egy számított átlagérték, nem azt jelenti, hogy a ház homlokzata sehol nem lehet magasabb 5 méternél, de tervezéskor figyelni kell rá, hogy ha valahol mégis magasabb az épület, azt más, alacsonyabb részekkel ellensúlyozni kell. A további pontokban pedig mindenféle egyedi rendelkezések találhatók.
Fontos tudni, hogy bár 2016 elején volt egy pár hónap, amikor egyszerű bejelentés esetén alig valamit kellett betartani a HÉSZ rendelkezései közül, ma ez már nem így van. Itt találhatsz egy listát arról, hogy mit kell betartanod egyszerű bejelentés esetén. Ha pedig építési engedélyt kell kérned a tervezett építkezésre, akkor az összes előírásnak meg kell felelned.

Érdemes tehát a döntés előtt kicsit bogarászni ezeket a szabályozásokat, még ha nem is túl izgalmas feladat. Ha pedig nem tudod eldönteni, hogy az igényeid beleférnek-e az adott keretek közé, kérd szakember segítségét az értelmezéshez.